Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi

Günümüzde en çok karşılaşılan sorunlardan biri kiracının kirasını ödememesi durumunda kiralayana ait taşınmazdan nasıl tahliye edileceğidir?

Hukukumuzda kiracının tahliyesi için iki yol öngörülmüştür. İlki bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarda bulunmak ve akabinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Bu durumda 2 haklı ihtar mutlaka noter kanalı ile çekilmelidir. Ancak bahsedilen bu yol kira bedellerinin ödenmemesi durumunda pratik bir çözüm yolu olmayıp kiralayanın taşınmazına kavuşması en az 1,5 – 2 yıl sürebilmektedir.

Eğer kiracı tarafından taşınmazın kira bedelleri ödenmemiş ise kiralayan üst paragrafta bahsedilen yola nazaran daha pratik bir şekilde kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilir. Bu yol bugünkü yazımızın konusunu oluşturan kiralanan taşınmazın icra yolu ile tahliye edilmesidir.

 Kiralanan taşınmazın icra yolu ile tahliyesi kurumunun detaylarına girmeden önce bir husus belirtilmelidir ki kiralayan kiracının taşınmazdan tahliyesini istemek zorunda olmayıp sadece ödenmeyen kira alacakları için ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu durumda kiracı; ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ya kira borcunu ödemeli ya da borca itiraz etmelidir. Hatta bu yola başvururken yazılı kira sözleşmesinin bulunması da şart değildir. Kiracı kira bedelini öderse sorun kalmaz ancak kira bedeli ödenmez ise kiracının itiraz şekline göre ya bir yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası ya da 6 aylık süre içerisinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabilir.

Ancak kiralayan kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa hukuki süreç biraz daha farklıdır. Öncelikle üst paragraftakinin aksine icra yolu ile taşınmazın tahliyesi için kiracı ve kiralayan arasında yazılı kira sözleşmesinin bulunması kiralayanın elini güçlendirecektir. Eğer kiracı taşınmaza ait kira bedellerini zamanında ödememiş ise kiralayan icra dairesi aracılığıyla kiracıya kira bedellerinin ödenmesi ve taşınmazın tahliyesi talepli ödeme emrini gönderir. Ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesi durumunda kiracının yapması gereken iki önemli husus söz konusu olup bu noktada 7 ve 30 günlük iki süreden kaynaklı hukuki durumlar meydana gelmektedir.

Öncelikle kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde ödenmemiş kira bedellerini ödeyebilir ya da borcu olmadığı iddiası ile ödeme emrine itiraz edebilir.  Bu noktada önemle bilinmesi gerekir ki 7 günlük süre dolsa da kiralayan kiracıyı taşınmazdan tahliye edemez. Buradaki 7 günlük süre sadece kira bedellerine ilişkin bir süredir. Bu sürede kira bedeli kiracı tarafından ödenirse sorun kalmaz. Eğer ödenmez ise 7 günlük sürenin bitiminden itibaren kiracıya kira bedeli için haciz işlemleri yapılabilir. Ancak henüz tahliye işlemlerine başlanamaz.

Yukarıda bir de 30 günlük süreden bahsetmiştik. Ödeme emri ile kiracıya; tebliğden itibaren 30 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kiracı taşınmaza ait kira bedelini ödemeli ya da taşınmazı tahliye etmelidir. Bahsi geçen sürelerin sonunda kiracı kira bedellerini ödemez ve kira sözleşmesine de itiraz etmez işte o zaman yukarıda belirtilen 30 günlük süre sonunda kiralayan kiracıyı icra dairesi kanalı ile taşınmazdan tahliye edebilir.

Özetlemek gerekir ise 7 günlük süre kira bedeline ilişkin olup kiralayanın kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilmesi için mutlaka 30 günlük sürenin dolması gerekir. Kiracı tarafından ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödeme yapılmaz ise borçlu kiracının malları kira bedelleri için haczedilebilir ancak borçlu kiracı taşınmazdan tahliye edilemez. Borçlu kiracı 30 günlük sürenin tamamında hem kira bedellerini ödemez hem de taşınmazı tahliye etmez ise işte o zaman kiralana taşınmaz icra dairesi marifetiyle tahliye edilir.

Yukarıda anlatılan durumlar kiracının kendisine tebliğ edilen ödeme emrine itiraz etmemesi durumunda uygulanabilecek durumlardır. Eğer kiracı tarafından borca itiraz edilip yazılı kira sözleşmesine itiraz edilmez ise kiralayan 6 aylık süre içerisinde icra mahkemesinde taşınmazın tahliyesi talepli itirazın kaldırılması davası açar ve mahkeme kararı ile taşınmazı tahliye edebilir. İcra mahkemesinde görülecek itirazın kaldırılması davası hızlı bir hukuki yoldur ve genel mahkemelere nazaran daha hızlı bir şekilde karara bağlanır.

Özetlemek gerekirse kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiralayan kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek isterse icra yoluyla kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluna başvurabilir. Bu yol en üst paragrafta bahsedilen sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasından daha hızlı bir yol olup kiralayan taşınmazına daha hızlı kavuşabilir. Tekrardan belirtmek gerekirse kiralayan taşınmazı tahliye etmek istemeyip sadece kira bedellerine kavuşmak istiyorsa kira bedelleri için ilamsız takip yapabilir. Fakat hem kira bedellerinin ödenmesi hem de kiralanan taşınmazın tahliyesini istiyorsa taşınmazın icra yoluyla tahliyesi yoluna başvurur ve borçlu kiracıyı tahliye ettirebilir.

Ancak görüldüğü üzere icra hukukunda birçok süre mevcuttur. Söz konusu sürelerin kaçırılması durumunda alacaklı ya da borçlu hak kaybına uğrayabilir. Bu sebeple kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesi kurumuna başvurmadan önce ya da kiracıysanız ve tarafınıza ödeme emri tebliğ edildi ise mutlaka alanında uzman bir icra avukatına başvurmalısınız.